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Eine hohe Grundschuld im Grundbuch bedeutet nicht, dass ein hoher Kredit offen ist. Was der Unterschied zur Hypothek ist und warum die Bankauskunft über die Valuta entscheidet.
Kurz gesagt
Ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das die Bank absichert – sein eingetragener Betrag sagt nichts darüber, wie viel vom Darlehen noch offen ist.
§ 1191 BGB – Grundschuld
In der Praxis
Die Grundschuld steht in Abteilung III des Grundbuchs und bleibt dort auch stehen, wenn der Kredit längst getilgt ist – gelöscht wird sie nur auf Antrag. Was tatsächlich offen ist, nennt die Bank auf Anfrage: die Valuta. Beim Verkauf wird die Lastenfreistellung mit der Bank über den Notar abgewickelt.
Abgrenzung
Zu unterscheiden von der Hypothek: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gekoppelt und sinkt mit ihr, die Grundschuld ist von der Forderung unabhängig und bleibt in voller Höhe eingetragen. Deshalb ist eine eingetragene Grundschuld über 300.000 € kein Beleg für 300.000 € Schulden – oft ist gar nichts mehr offen.
Im Erbfall
Der häufigste Grund, aus dem ein Nachlass fälschlich für überschuldet gehalten wird. Bevor jemand über eine Ausschlagung nachdenkt, gehört die Valuta-Auskunft der Bank auf den Tisch – die Frist dafür ist kurz.
Wenn der Nachlass überschuldet scheintVerwandte Begriffe
Ein Vermerk im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, solange die Umschreibung noch läuft.
Das umfassende Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen – der Berechtigte darf sie also auch vermieten und die Miete behalten.
Diese Erläuterung gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Voraussetzungen und Fristen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.