Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Haake Immobilien Newsletter
Ausgewählte Angebote aus Bremen und Umgebung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Weiterlesen
Erbe & Nachlass
Wenn Erben sich über eine Nachlassimmobilie nicht einigen, kann ein einziger Miterbe die Teilungsversteigerung erzwingen – meist zum Nachteil aller.
Sabrina Haake · 06. Oktober 2026
Erbe & Nachlass
Wenn mehrere Erben gemeinsam über eine Immobilie in Bremen entscheiden müssen, zeigt dieser Beitrag, welche Wege zur Einigung bestehen und was rechtlich gilt.
Sabrina Haake · 06. Oktober 2026
Stand: Oktober 2026. Mit dem Tod einer Person geht ihr Immobilieneigentum kraft Gesetzes unmittelbar auf die Erben über – dieses Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge ist in § 1922 BGB verankert. Was sich damit nicht automatisch ändert, ist der Eintrag im Grundbuch: Er enthält weiterhin den Namen des Erblassers, obwohl die Erben bereits die neuen Eigentümer sind. Die Grundbuchordnung (GBO) verpflichtet Erben, diese Unrichtigkeit zu beseitigen. Das ist keine Formalität, die beliebig aufgeschoben werden kann, sondern eine gesetzliche Pflicht mit erheblichen praktischen und finanziellen Folgen.
Ein veralteter Grundbucheintrag blockiert nahezu jeden weiteren Schritt mit der Immobilie: Kaufverträge können nicht beurkundet werden, solange noch der Erblasser eingetragen ist. Wer die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen nutzen möchte – etwa um Miterben auszuzahlen –, scheitert bei der Bank ohne aktuellen Nachweis der Eigentümerschaft. Je länger die Umschreibung aufgeschoben wird, desto mehr Folgeprobleme entstehen.
Das deutsche Recht räumt Erben einen erheblichen Kostenvorteil ein: Wird die Grundbuchumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt in der Regel keine Grundbuchgebühr an. Diese Frist ist bundesweit gesetzlich verankert. Sie beginnt am Todestag des Erblassers – nicht mit dem Datum der Testamentseröffnung, nicht mit der Erbschaftsannahme und nicht mit dem Ausstellungsdatum des Erbscheins. Dieses Missverständnis hat schon manchen Erben teuer zu stehen gekommen.
Entscheidend ist das Eingangsdatum des Antrags beim Grundbuchamt – nicht das Datum, an dem alle Unterlagen vollständig vorliegen. Wer kurz vor Fristablauf handelt, sollte den Antrag daher auch dann einreichen, wenn einzelne Dokumente noch nachgereicht werden müssen.
Nach Ablauf der Zweijahresfrist richten sich die Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und orientieren sich am Verkehrswert der Immobilie. Auch ein Erbschein ist kostenpflichtig: Das Nachlassgericht berechnet eine Gebühr nach dem Nachlasswert. Wer ein notarielles Testament oder einen notariellen Erbvertrag vorlegen kann, vermeidet diese Erbscheinkosten in der Regel. Eine rechtzeitige Markteinschätzung gibt Orientierung darüber, welchen Wert das Grundbuchamt zugrunde legen wird. Hier können Sie eine kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Das Grundbuchamt erkennt nur öffentliche Urkunden an – eine bloße Erklärung der Erben genügt nicht. Welche Dokumente im Einzelfall benötigt werden, hängt davon ab, welche Art letztwilliger Verfügung vorliegt.
Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor, reichen dem Grundbuchamt in der Regel drei Unterlagen: das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts, das Original-Testament bzw. der Erbvertrag in beglaubigter Ausfertigung sowie die Sterbeurkunde des Erblassers. Enthält das Testament Unklarheiten – etwa wenn Erbteile nicht benannt sind –, kann das Amt ergänzende Nachweise oder einen Erbschein verlangen.
Bei einem handschriftlichen Testament ist die Hürde höher. Da das Grundbuchamt keine eigene Echtheitsprüfung vornimmt, fordert es in der Regel einen Erbschein. Dieser wird beim Nachlassgericht – in Bremen beim zuständigen Amtsgericht – beantragt. Bei gesetzlicher Erbfolge ohne jedes Testament ist der Erbschein ohnehin das einzige Mittel zum Nachweis des Erbrechts. Für Erbengemeinschaften wird ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt, der alle Miterben und ihre Quoten ausweist.
Ein wichtiger Hinweis zur Planung: Erbscheine können je nach Arbeitsbelastung des Nachlassgerichts mehrere Wochen bis Monate auf sich warten lassen. Wer die Immobilie zeitnah verkaufen möchte, sollte diesen Vorlauf von Anfang an einrechnen. Ein Notar kann bei der Zusammenstellung der Unterlagen unterstützen.
Erben mehrere Personen gleichzeitig eine Immobilie, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Das Grundbuch bildet diesen Zustand als Gesamthandsgemeinschaft ab – alle Miterben werden eingetragen. Die rechtliche Kernregel lautet: Die Erben können über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Kein einzelner Miterbe kann die Immobilie allein verkaufen, belasten oder übertragen – jede Verfügung erfordert das Einverständnis aller Beteiligten.
Diese Konstruktion schützt jeden Miterben vor Alleingängen der anderen – sie kann aber ebenso schnell zur lähmenden Blockade werden, wenn die Beteiligten unterschiedliche Vorstellungen haben. Solange keine Einigung erzielt wird, laufen alle Kosten weiter: Betriebskosten, laufende Instandhaltung und die Grundsteuer. In Bremen beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen: Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen, abgerufen 2026-09-30). Je länger die Einigung ausbleibt, desto größer wird der wirtschaftliche Druck auf alle Beteiligten. Ein weiteres Risiko: Stirbt ein Miterbe, bevor die Umschreibung erfolgt ist, entsteht eine neue Erbfolge – aus einem überschaubaren Vorgang wird ein aufwendiges Geflecht aus mehreren Erblinien mit zusätzlichen Erbscheinen und Wartezeiten.
Für Erbengemeinschaften, die eine Immobilie in Bremen halten, gibt es grundsätzlich drei Wege zur Auflösung:
Wenn einzelne Miterben die Einigung verweigern, haben die übrigen das Recht, die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Dieses Verfahren löst die Gemeinschaft auf, erzielt aber erfahrungsgemäß niedrigere Erlöse als ein freihändiger Verkauf. Eine professionelle Werteinschätzung als neutrale Verhandlungsgrundlage kann in solchen Situationen dazu beitragen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen, bevor das Gericht eingeschaltet werden muss.
Wer als Miterbe die Immobilie übernimmt und später veräußert, muss die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte beachten (§ 23 EStG). Maßgeblich ist das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Wer die Immobilie als Hauptwohnsitz selbst bewohnt oder bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung ausgenommen sein – die genauen Bedingungen sollte ein Steuerberater prüfen.
Beim gemeinsamen Verkauf durch alle Miterben gelten die persönlichen Haltedauern und Freibeträge jedes einzelnen Erben separat. Das kann dazu führen, dass für einen Teil des Erlöses Steuerpflicht besteht, für einen anderen nicht. Für die Erbschaftsteuer rechnet jeder Miterbe seinen Anteil nach den persönlichen Freibeträgen ab (§ 16 ErbStG). Aufgrund der möglichen Komplexität empfiehlt sich eine frühzeitige Einbindung eines Steuerberaters, idealerweise noch bevor Entscheidungen über die weitere Verwendung der Immobilie getroffen werden.
Die Frist beginnt mit dem Todestag des Erblassers – nicht mit dem Datum der Testamentseröffnung, dem Ausstellungsdatum des Erbscheins oder dem Tag der Erbschaftsannahme. Maßgeblich ist das Eingangsdatum des Antrags beim Grundbuchamt, nicht das Datum, an dem alle Unterlagen vollständig vorliegen. Wer kurz vor Fristablauf steht, sollte den Antrag daher zügig einreichen und Unterlagen gegebenenfalls nachreichen.
Ja. Gemäß § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Kein einzelner Miterbe kann die Immobilie allein verkaufen, belasten oder übertragen. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, können die übrigen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dieses Verfahren löst die Gemeinschaft auf, erzielt aber in der Regel geringere Erlöse als ein einvernehmlicher Verkauf am freien Markt. Eine außergerichtliche Lösung auf Basis einer neutralen Wertermittlung ist daher in vielen Fällen die wirtschaftlich sinnvollere Alternative.
Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügen dem Grundbuchamt in der Regel das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts, das Testament in beglaubigter Ausfertigung und die Sterbeurkunde. Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge ist in der Regel ein Erbschein erforderlich. Dieser wird beim Amtsgericht Bremen als zuständigem Nachlassgericht beantragt. Bei mehreren Erben wird ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt. Ein Notar kann bei der Zusammenstellung der Unterlagen unterstützen.
Wenn Sie konkrete Fragen zu Ihrer geerbten Immobilie in Bremen haben, können Sie sich jederzeit für eine unverbindliche Kontaktaufnahme an uns wenden.
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
Mehr über Haake Immobilien