Geerbte Immobilie in Bremen: Wege aus der Erben­gemeinschaft

Stand: Oktober 2026. Wer gemeinsam mit anderen Personen erbt, wird automatisch Teil einer Erbengemeinschaft – und damit gemeinschaftlicher Eigentümer aller Nachlassgegenstände, darunter auch einer Immobilie in Bremen. Was dann folgt, ist für viele Betroffene der schwierigste Teil des Erbfalls: Miterben müssen gemeinsam über eine Sache entscheiden, die jedem gehört – und über die keiner allein bestimmen kann. Dieser Beitrag erklärt, welche Rechte und Pflichten dabei gelten, welche Wege zur Auflösung der Gemeinschaft bestehen und worauf Erben achten sollten, bevor aus einem offenen Gespräch ein Rechtsstreit wird.

Gemeinschaftliches Eigentum: Was § 2040 BGB für Erben bedeutet

Sobald mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft an allen Nachlassgegenständen. Das hat eine zentrale rechtliche Konsequenz: Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über Nachlassgegenstände – also auch über eine zum Nachlass gehörende Immobilie – nur gemeinschaftlich verfügen. Kein einzelner Miterbe kann das geerbte Haus oder die Wohnung verkaufen, belasten oder übertragen, unabhängig von seiner Erbquote.

Davon zu unterscheiden ist die laufende Verwaltung: Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses können nach § 2038 BGB von der Mehrheit der Miterben beschlossen werden. Ein Verkauf ist jedoch keine Verwaltungsmaßnahme, sondern eine Verfügung – und die erfordert Einstimmigkeit. Diese Konstruktion erklärt, warum Erbengemeinschaften so häufig blockiert sind: Jeder hat ein Veto, aber alle tragen die laufenden Kosten.

Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, nehmen Sie Kontakt auf – Sabrina Haake steht Erbengemeinschaften in Bremen ohne Verpflichtung zur Verfügung.

Warum Uneinigkeit alle Miterben belastet

Die Erbengemeinschaft ist von Gesetzes wegen auf Auflösung angelegt. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Solange diese jedoch nicht vollzogen ist, läuft die Immobilie weiter – auf gemeinsame Kosten aller. Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls laufende Finanzierungskosten aus dem Nachlass des Erblassers.

Gerade bei Immobilien, die nach einem Umzug der Eltern in eine Pflegeeinrichtung leer stehen, können diese Kosten schnell erheblich werden. Versicherungsschutz ist bei dauerhaftem Leerstand häufig eingeschränkt, und ein vernachlässigtes Objekt verliert am Markt an Wert – beides zu Lasten aller Miterben gleichermaßen.

In der Stadtgemeinde Bremen beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 755 Prozent (Quelle: Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen). Schon allein die Grundsteuer summiert sich bei einer länger ungelösten Erbengemeinschaft spürbar. Das macht frühzeitiges Handeln nicht nur familienverträglich, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll.

Vier realistische Wege aus der Gemeinschaft

Es gibt im Wesentlichen vier Lösungswege, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört. Welcher der richtige ist, hängt von den Zielen der Miterben, dem Zustand des Objekts und der familiären Situation ab.

1. Gemeinsamer Verkauf am freien Markt: Alle Miterben einigen sich auf einen Verkauf und teilen den Erlös nach Erbquoten. Dieser Weg setzt die Zustimmung aller voraus – ist aber wirtschaftlich fast immer das beste Ergebnis. Eine objektive Markteinschätzung schafft eine sachliche Grundlage und erleichtert die Einigung über den Preis erheblich.
2. Übernahme durch einen Miterben: Ein Erbe kauft die Anteile der anderen ab und wird alleiniger Eigentümer. Dafür braucht es eine Einigung über den Wert der Immobilie. Ohne eine neutrale Bewertungsgrundlage scheitern viele Übernahmegespräche bereits in der Verhandlungsphase.
3. Gemeinsame Vermietung: Wenn weder Verkauf noch Übernahme möglich sind, kann die Immobilie gemeinsam vermietet und der Mieterlös aufgeteilt werden. Das setzt Kooperationsbereitschaft aller voraus und ist für viele Erbengemeinschaften eher eine Übergangslösung, da die Gemeinschaft und ihr Konfliktpotenzial fortbestehen.
4. Mediation und notarielle Auseinandersetzungsvereinbarung: Bei tiefer Uneinigkeit kann eine Mediation helfen, einen Kompromiss zu erarbeiten, bevor ein Gericht eingeschaltet wird. Die erarbeitete Einigung wird anschließend notariell beurkundet. Das ist aufwendiger als ein direkter Verkauf, aber erheblich günstiger und schonender als eine Teilungsversteigerung.

Wenn Sie abschätzen möchten, welche Auszahlung bei einer Einigung unter Miterben realistisch wäre, liefert der Rechner zur Miterben-Auszahlung einen ersten Orientierungspunkt.

Die Teilungsversteigerung: das Ergebnis gescheiterter Einigung

Wenn sich Miterben dauerhaft nicht einigen können, besteht nach § 180 ZVG die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Jeder einzelne Miterbe kann diesen Antrag stellen – unabhängig vom Willen der anderen.

In der Praxis ist die Teilungsversteigerung für alle Beteiligten fast immer das schlechteste Ergebnis:

• Immobilien erzielen bei Zwangsversteigerungen regelmäßig erheblich niedrigere Erlöse als bei einem geregelten Verkauf am freien Markt.
• Gerichts- und Gutachterkosten mindern den Erlös für alle Erben zusätzlich.
• Das Verfahren kann sich über viele Monate, teils über Jahre hinziehen – in dieser Zeit laufen alle laufenden Kosten weiter.
• Der familiäre Schaden ist häufig dauerhaft: Wer eine Versteigerung beantragt, tut das gegen den Willen der anderen Miterben.

Die Versteigerung ist kein Gestaltungsmittel, das Erben wählen sollten – sie ist das, was passiert, wenn alle anderen Wege nicht gegangen wurden. Frühzeitiges Handeln und ein strukturiertes Vorgehen schützen den Wert der Immobilie und das familiäre Verhältnis gleichermaßen.

Steuerliche Gesichtspunkte beim Umgang mit einer Nachlassimmobilie

Neben der rechtlichen Frage, wie die Erbengemeinschaft aufgelöst wird, spielen steuerliche Überlegungen eine wichtige Rolle. Die folgenden Hinweise ersetzen keine individuelle Beratung – für konkrete steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Erbschaftsteuer: Erben zahlen je nach Verwandtschaftsgrad und Nachlasswert Erbschaftsteuer. Persönliche Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG); Kinder profitieren von höheren Freibeträgen als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Miterben. Unter bestimmten Voraussetzungen sieht das Erbschaftsteuergesetz Steuerbefreiungen vor, etwa wenn der Erbe das selbst genutzte Familienheim übernimmt (§ 13 ErbStG). Die Steuerpflicht entsteht unabhängig davon, ob die Immobilie anschließend verkauft oder behalten wird.

Spekulationssteuer beim Verkauf: Wird eine geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkauft und wurde sie in dieser Zeit nicht selbst genutzt, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen (§ 23 EStG). Maßgeblich ist das Datum des Erwerbs durch den Erblasser, nicht das Datum des Erbfalls. War die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Tod selbst genutzt, entfällt die Steuerpflicht in der Regel. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie eine Entscheidung treffen – der Zeitpunkt des Verkaufs kann steuerlich erheblich sein.

Häufige Fragen

Kann ein einzelner Miterbe die Immobilie ohne Zustimmung der anderen verkaufen?

Nein. Nach § 2040 Abs. 1 BGB erfordert jede Verfügung über einen Nachlassgegenstand – darunter der Verkauf einer Immobilie – die Mitwirkung aller Miterben. Ein Miterbe kann nach § 2033 BGB seinen eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft veräußern, nicht aber allein über die gemeinschaftliche Immobilie verfügen. Wer handeln möchte, braucht die Zustimmung aller.

Was ist zu tun, wenn ein Miterbe dauerhaft nicht erreichbar oder nicht kooperativ ist?

Ist ein Miterbe unbekannt oder dauerhaft unerreichbar, kann das Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB). Bei einem bekannten, aber nicht kooperativen Miterben bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung – die für alle Beteiligten kostspielig ist. In solchen Situationen empfiehlt sich frühzeitig anwaltliche Beratung, bevor es zu einem förmlichen Antrag kommt.

Was ist der Unterschied zwischen einer Markteinschätzung und einem Verkehrswertgutachten?

Eine Markteinschätzung durch einen ortskundigen Makler ist eine fachliche Einschätzung des erzielbaren Preises am aktuellen Markt – sie ist keine Wertermittlung im Sinne des § 194 BauGB und kein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen. Für den außergerichtlichen Einigungsprozess unter Miterben reicht sie häufig aus und schafft eine sachliche Grundlage, auf der alle Beteiligten weiterarbeiten können. Für gerichtliche Verfahren, für das Finanzamt oder bei komplexen steuerlichen Fragen ist das förmliche Gutachten vorzuziehen. Eine kostenlose Markteinschätzung für Ihre Immobilie in Bremen können Sie hier anfragen.

Quellen

• § 2040 Abs. 1 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände (Gemeinschaftlichkeitsprinzip)
• § 2042 BGB – Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
• § 2038 BGB – Verwaltung des Nachlasses durch die Erbengemeinschaft
• § 2033 BGB – Verfügung eines Miterben über seinen Anteil
• § 1960 BGB – Sicherung des Nachlasses, Nachlasspfleger
• § 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer
• § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (u. a. Familienheim)
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist)
• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 180 ZVG – Teilungsversteigerung
• Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen – Grundsteuer B, Hebesatz 755 Prozent ab 2025 (abgerufen 2026-09-30)

Titelbild: Foto von Jakub Żerdzicki auf Unsplash