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Stand: Oktober 2026. Wenn ein Nachlass eine Immobilie enthält und die Erben noch unbekannt oder handlungsunfähig sind, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Dieser verwaltet das Vermögen im Interesse der künftigen Erben – und steht beim Verkauf einer Nachlassimmobilie vor einer gesetzlichen Hürde, die in der Praxis häufig unterschätzt wird: Die Veräußerung eines Grundstücks bedarf der Genehmigung des Nachlassgerichts. Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, den Verfahrensablauf und die praktischen Fragen, die in Bremen entstehen.
Stirbt jemand, ohne dass Erben bekannt sind oder ohne dass sie ihre Rechte selbst wahrnehmen können, ordnet das Nachlassgericht nach § 1960 BGB Sicherungsmaßnahmen an – darunter die Bestellung eines Nachlasspflegers. Auf Antrag eines Berechtigten, etwa eines Nachlassgläubigers, kann die Bestellung auch nach § 1961 BGB erfolgen.
Der Nachlasspfleger ist gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben. Er ist verpflichtet, den Nachlass in seinem Bestand zu erhalten, laufende Verbindlichkeiten zu erfüllen und Vermögenswerte zu sichern. Eine leerstehende Immobilie, die Kosten verursacht und einer Verwaltungsentscheidung bedarf, ist in der Praxis häufig der dringlichste Gegenstand seiner Arbeit.
Der Nachlasspfleger darf nicht ohne weiteres über ein Nachlassgrundstück verfügen. Die Veräußerung eines Grundstücks ist nach § 1850 Nr. 1 BGB ein Geschäft, das der gerichtlichen Genehmigung bedarf. Da der Nachlasspfleger dem Nachlassrecht untersteht, bestimmt § 1962 BGB, dass das Nachlassgericht an die Stelle des Betreuungsgerichts tritt. Die Genehmigung erteilt damit das Nachlassgericht nach § 1888 Abs. 1 BGB.
Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung beurkundet wird, ist schwebend unwirksam: Er entfaltet erst dann volle Rechtswirkung, wenn das Nachlassgericht die Genehmigung erteilt und der Notar sie dem Vertragspartner mitgeteilt hat. Verweigert das Gericht die Genehmigung, scheitert der Kauf endgültig. Es empfiehlt sich daher, das Genehmigungsverfahren frühzeitig einzuleiten und den Vorbehalt ausdrücklich in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Der Nachlasspfleger stellt beim zuständigen Nachlassgericht einen Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags. Zum Antrag gehören üblicherweise: der notarielle Kaufvertrag oder ein beurkundeter Entwurf, eine schriftliche Begründung, warum der Verkauf dem Interesse der künftigen Erben dient, sowie Unterlagen zur Wertermittlung. Das Gericht prüft, ob der vorgesehene Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht; ein deutlich darunter liegender Preis wird in der Regel nicht genehmigt. Welche Unterlagen das zuständige Nachlassgericht konkret erwartet, klärt der begleitende Notar.
Eine nachvollziehbare Markteinschätzung durch ein ortskundiges Maklerbüro kann als erste Grundlage für die gerichtliche Prüfung dienen. Haake Immobilien erstellt auf Anfrage eine kostenlose Markteinschätzung für Objekte in Bremen und dem näheren Umland. Wichtig: Es handelt sich dabei um eine Einschätzung des Marktwerts, nicht um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Verlangt das Gericht ein förmliches Gutachten, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger einzuschalten.
Genehmigungsverfahren dauern unterschiedlich lang. Solange das Verfahren läuft, entstehen dem Nachlass laufende Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizungs- und Stromkosten sowie gegebenenfalls Instandhaltungsaufwand. In Bremen beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen, abgerufen 2026-09-30). Bei größeren Objekten oder längeren Verfahren können diese Kosten die Nachlassmasse spürbar belasten und die Dringlichkeit eines zügigen Verfahrens unterstreichen.
Der Haltekosten-Rechner auf dieser Website hilft, die monatlichen Aufwendungen für eine leerstehende Immobilie einzuschätzen und den zeitlichen Druck des Verfahrens in Zahlen zu fassen.
Stehen die Erben bereits fest und bilden sie eine Erbengemeinschaft, entfällt die Nachlasspflegschaft. Beim Verkauf eines Nachlassgrundstücks müssen dann alle Miterben mitwirken; kein einzelner Miterbe kann allein über das Grundstück verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ist ein Miterbe rechtlich betreut und kann er den Kaufvertrag nicht selbst unterzeichnen, benötigt der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 1888 Abs. 1 BGB – hier tritt nicht das Nachlassgericht, sondern das Betreuungsgericht als genehmigendes Gericht auf. In beiden Konstellationen ist frühzeitige Abstimmung mit dem Notar unerlässlich, damit kein Beurkundungstermin an fehlendem Genehmigungsnachweis scheitert.
Für die laufende Verwaltung – einschließlich einer Vermietung zu ortsüblichen Konditionen – benötigt der Nachlasspfleger in der Regel keine gerichtliche Genehmigung. Die Genehmigungspflicht nach § 1850 Nr. 1 BGB gilt ausdrücklich für die Veräußerung. Bei langfristigen oder ungewöhnlichen Mietverträgen empfiehlt sich dennoch eine Rücksprache mit dem Notar oder dem Nachlassgericht.
Der Kaufvertrag wird endgültig unwirksam. Der Nachlasspfleger kann prüfen, ob ein geänderter Kaufpreis oder ein ergänztes Gutachten eine erneute Antragstellung ermöglicht. Eine Verweigerung ist kein endgültiges Scheitern des Verkaufs, erfordert aber eine neue Grundlage. Steuerliche Auswirkungen auf die Nachlassmasse sollte ein Steuerberater einschätzen.
Die Nachlasspflegschaft endet, sobald ihr Zweck erfüllt ist – in der Regel wenn die Erben bekannt und handlungsfähig sind oder die Auseinandersetzung des Nachlasses abgeschlossen wurde. Das Nachlassgericht hebt sie durch Beschluss auf. Bis dahin bleibt der Nachlasspfleger gesetzlicher Vertreter und trägt die Verantwortung für sämtliche Verwaltungsmaßnahmen.
Als Nachlasspfleger oder Betreuer, der eine Immobilie in Bremen veräußern möchte, sollten Sie frühzeitig mit dem zuständigen Notar klären, welche Unterlagen das Nachlassgericht erwartet, und eine nachvollziehbare Markteinschätzung einholen. Eine realistische Einschätzung des Marktwertes ist nicht nur für das Genehmigungsverfahren wichtig, sondern auch für die Verhandlung mit Kaufinteressenten und für die spätere Rechenschaft gegenüber den Erben.
Nehmen Sie Kontakt auf – Haake Immobilien begleitet Nachlasspfleger und Betreuer in Bremen und dem näheren Umland von der ersten Einschätzung bis zum abgeschlossenen Verkauf.
Titelbild: Foto von Milos Lopusina auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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