Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Haake Immobilien Newsletter
Ausgewählte Angebote aus Bremen und Umgebung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Stand: Oktober 2026. Mit der Bestellung als Nachlasspfleger (§ 1960 BGB) oder als rechtlicher Betreuer (§ 1814 BGB) beginnt unmittelbar die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für das anvertraute Vermögen – einschließlich etwaiger Immobilien. Wer in Bremen oder dem näheren Umland eine solche Aufgabe übernimmt, muss sich von Beginn an mit Pflichten befassen, die weit über den späteren Verkauf hinausgehen: Versicherungsschutz, Verkehrssicherung, laufende Kosten und Dokumentation sind Daueraufgaben, die vom ersten Tag bis zur Schlüsselübergabe nicht unterbrochen werden können. Dieser Beitrag gibt einen praxisorientierten Überblick über die wesentlichen Pflichten.
Unmittelbar nach Wirksamkeit der Bestellung sollten Sie sich einen vollständigen Überblick über die Immobilie verschaffen. Dazu gehören: Lage und baulicher Zustand, Nutzungsstatus (bewohnt, vermietet oder leerstehend), Grundbuchauszug, bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse mit Laufzeiten und Konditionen sowie alle eingetragenen Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken. Sichern Sie sämtliche vorhandenen Schlüssel und dokumentieren Sie Ihre Bestandsaufnahme schriftlich, mit Datum und wenn möglich mit Fotos.
Diese Dokumentation dient nicht nur Ihrer eigenen Orientierung, sondern bildet die Grundlage für die Berichterstattung gegenüber dem Nachlassgericht oder dem Betreuungsgericht. Gerichte erwarten eine nachvollziehbare Darstellung der Vermögenslage; eine lückenhafte oder nachträgliche Rekonstruktion ist problematisch.
Prüfen Sie zugleich, ob eine Wohngebäudeversicherung besteht und ob diese bei Leerstand den Versicherungsschutz aufrechthält. Leerstand ist in Nachlass- und Betreuungssituationen die Regel. Viele Policen enthalten für diesen Fall besondere Obliegenheiten: regelmäßige Begehungen des Objekts, Einhaltung einer Mindesttemperatur im Winter und eine ausdrückliche Leerstandsmeldung an den Versicherer. Werden diese Pflichten nicht erfüllt, kann der Versicherer im Schadensfall die Leistung verweigern. Die daraus entstehende persönliche Haftung der verwaltenden Person ist kein theoretisches Risiko.
Als Person, die tatsächliche Kontrolle über eine Immobilie ausübt, treten Sie in die Verkehrssicherungspflicht ein. Das bedeutet: Sie müssen dafür sorgen, dass von dem Grundstück und dem Gebäude keine Gefahren für Dritte ausgehen – unabhängig davon, ob das Objekt bewohnt, vermietet oder leerstehend ist.
Im Außenbereich umfasst das die Schneeräumung und Streupflicht in der Winterperiode, die Sicherung von Gehwegen und Einfahrten, den Rückschnitt überhängender Äste sowie die Entfernung sturzgefährdeter Elemente wie loser Dachziegel oder morscher Zäune. Am Gebäude selbst sind Dach und Fassade auf sichtbare Schäden zu kontrollieren, Kellerzugänge und Lichtschächte zu sichern und die Heizungsanlage auf ausreichenden Frostschutz zu prüfen. Bei Leerstand kommt hinzu, dass das Gebäude zuverlässig gegen unbefugten Zutritt gesichert sein muss.
Dokumentieren Sie alle Begehungen regelmäßig und schriftlich. Bei Leerstand empfehlen sich Kontrollgänge mindestens einmal im Monat, in der Winterperiode häufiger. Halten Sie jeweils Datum, Beobachtungen und getroffene Maßnahmen fest. Diese Protokolle sind Ihr wichtigster Schutz im Haftungsfall und zugleich ein belastbarer Nachweis gegenüber dem Gericht.
Eine leerstehende Immobilie verursacht fortlaufend Kosten, die aus dem Nachlass- oder Betreuungsvermögen zu bestreiten sind: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Heizkosten zum Frostschutz, Strom, Wasser und Abwasser. Gehört die Immobilie zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist das Hausgeld zu entrichten, das auch die laufende Instandhaltungsrücklage umfasst.
Für Immobilien in der Stadtgemeinde Bremen gilt ab 2025 ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen, abgerufen 2026-09-30). Prüfen Sie, ob der aktuelle Grundsteuerbescheid inhaltlich korrekt ist, und beachten Sie die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe. Bei Zweifeln empfiehlt sich Rücksprache mit einem Steuerberater.
Behalten Sie alle Zahlungstermine im Blick. Rückstände bei der Grundsteuer oder beim Hausgeld können zur Zwangsvollstreckung in die Immobilie führen. Prüfen Sie frühzeitig, ob ausreichend liquide Mittel im Nachlass oder im Vermögen des Betreuten vorhanden sind, um die laufenden Verbindlichkeiten bis zum Abschluss des Verfahrens zu bedienen. Einen Überblick über die anfallenden Kosten verschafft Ihnen der Rechner für Haltekosten.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) schreibt vor, dass beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung ein gültiger Energieausweis vorliegt und Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt wird (§ 80 GModG). Prüfen Sie, ob ein solcher für die Immobilie vorliegt, und beauftragen Sie rechtzeitig einen Energieberater, falls nicht. Je nach Art der Heizungsanlage können außerdem Prüf- und Wartungspflichten bestehen, etwa die Messungen durch den Schornsteinfeger; für größere Maßnahmen kann eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein.
Ob Veräußerung, Verpachtung oder Beibehaltung im Bestand – eine nachvollziehbare Wertermittlung ist in nahezu jeder Konstellation unverzichtbar. Sie dient als Entscheidungsgrundlage für Sie selbst, als Nachweis gegenüber dem Gericht, dass der geplante Kaufpreis dem Marktwert entspricht, und als Schutz vor dem Vorwurf, das anvertraute Vermögen nicht ordnungsgemäß verwaltet zu haben. Ein Kaufpreis, der ohne sachliche Grundlage erheblich unter dem Marktwert liegt, kann zu persönlichen Haftungsansprüchen führen.
Haake Immobilien erstellt Markteinschätzungen für Immobilien in Bremen und dem näheren Umland. Diese Einschätzungen sind Markteinschätzungen, keine Verkehrswertgutachten im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ob das zuständige Gericht ein förmliches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verlangt, sollten Sie frühzeitig klären. Kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Betreuungsvermögen bedarf der Genehmigung durch das Betreuungsgericht (§ 1850 Nr. 1 BGB). Schließt der Betreuer einen Kaufvertrag ohne die erforderliche Genehmigung, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung des Betreuungsgerichts ab (§ 1856 Abs. 1 BGB). Üblich ist, den Kaufvertrag zunächst notariell zu beurkunden und die Genehmigung anschließend beim Betreuungsgericht einzuholen.
Für den Genehmigungsantrag werden in der Regel benötigt: ein Kaufvertragsentwurf des beurkundenden Notars, eine belastbare Wertermittlung sowie eine Begründung, warum der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient. Je nach Gericht können ergänzende Unterlagen zur Immobilie, zum Käufer und zur geplanten Verwendung des Erlöses angefordert werden. Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein; die Bearbeitungsdauer beim zuständigen Gericht kann mehrere Wochen betragen.
Für Nachlasspfleger gilt ergänzend: Stehen die Erben fest, ist die Auseinandersetzung des Nachlasses nach § 2042 BGB Sache der Erben selbst; bei Immobilien kann das eigene Anforderungen und gegebenenfalls gerichtliche Schritte mit sich bringen. Wenden Sie sich in solchen Fragen frühzeitig an das Nachlassgericht oder einen Notar.
Auf der Seite zur betreuungsgerichtlichen Genehmigung finden Sie weitere Informationen zum Ablauf und den erforderlichen Unterlagen.
Für den rechtlichen Betreuer ergibt sich die Genehmigungspflicht beim Verkauf einer Immobilie aus § 1850 Nr. 1 BGB. Beim Nachlasspfleger richtet sich das nach den Weisungen des Nachlassgerichts und den Vorschriften des Nachlassrechts. Ob und in welchem Umfang eine gerichtliche Genehmigung erforderlich ist, sollten Sie frühzeitig mit dem zuständigen Nachlassgericht oder einem Notar klären.
Wird im Schadensfall festgestellt, dass die Obliegenheiten der Police bei Leerstand nicht eingehalten wurden, kann der Versicherer die Leistung verweigern. Als verwaltende Person können Sie in diesem Fall persönlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Klären Sie den Versicherungsschutz daher unmittelbar nach der Bestellung und beschaffen Sie gegebenenfalls einen angepassten Schutz auf Kosten des Nachlasses oder des Betreuungsvermögens.
Eine Abweichung nach unten ist grundsätzlich möglich, muss aber sachlich begründet und dokumentiert sein – etwa wenn ein erheblicher Sanierungsbedarf besteht, der in der Wertermittlung nicht vollständig berücksichtigt wurde. Das Betreuungsgericht prüft im Rahmen der Genehmigung, ob der Kaufpreis dem Wohl des Betreuten entspricht. Ohne nachvollziehbare Begründung riskieren Sie die Verweigerung der Genehmigung oder spätere Haftungsansprüche. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Notar oder einem Sachverständigen beraten.
Titelbild: Foto von Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
Mehr über Haake Immobilien