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Wer eine Immobilie erbt, steht häufig schnell vor einer Reihe unerwarteter Fragen: Wie bewertet das Finanzamt das Objekt? Welcher Freibetrag gilt? Und wann entfällt die Erbschaftsteuer ganz? Dieser Beitrag gibt Erben, Erbengemeinschaften und Angehörigen in Bremen einen strukturierten Überblick über die geltende Rechtslage. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung; für den konkreten Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder das zuständige Nachlassgericht. Stand: Oktober 2026.
Die Erbschaftsteuer bemisst sich nicht am historischen Kaufpreis der Immobilie, sondern an einem steuerlichen Bedarfswert. Das Finanzamt ermittelt ihn nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 151 ff. BewG). Je nach Objektart kommen dabei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern, das Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sowie das Sachwertverfahren, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen.
Der Bedarfswert kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Erben haben das Recht, durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen, dass der Verkehrswert unterhalb des angesetzten Bedarfswerts liegt – das kann sich bei sanierungsbedürftigen oder lagebedingten Objekten rechnen. Als erste Orientierung über den aktuellen Marktwert einer Immobilie in Bremen kann eine kostenlose Markteinschätzung angefragt werden; sie erhebt keinen Anspruch auf eine Verkehrswertermittlung im Sinne des Bewertungsgesetzes, bietet aber eine solide Ausgangsbasis.
Jedem Erben steht nach § 16 ErbStG ein persönlicher Freibetrag zu, der nach Ablauf von zehn Jahren erneut in vollem Umfang genutzt werden kann (§ 14 ErbStG) – auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser:
Die Steuerklasse bestimmt sich nach § 15 ErbStG und folgt denselben Verwandtschaftsgraden. Auf den steuerpflichtigen Erwerb – das ist der Betrag nach Abzug des Freibetrags – werden die Steuersätze des § 19 Abs. 1 ErbStG angewendet:
Der konkret anzuwendende Satz steigt innerhalb der jeweiligen Klasse mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Entfernt verwandte oder nichtverwandte Erben können daher trotz Freibetrag einer erheblichen Steuerlast gegenüberstehen. Zur ersten Orientierung steht der Erbschaftsteuer-Rechner zur Verfügung.
Das Erbschaftsteuergesetz sieht eine bedeutende Ausnahme vor: Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei übergehen.
Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner regelt § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG die Steuerbefreiung. Voraussetzungen sind: Die Immobilie wurde vom Erblasser zu Wohnzwecken genutzt, und der überlebende Partner zieht unverzüglich – in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall – ein, um die Immobilie für mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz zu nutzen. Eine Beschränkung der Wohnfläche besteht nicht.
Für Kinder gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG unter denselben Voraussetzungen, jedoch mit einer Flächengrenze von 200 Quadratmetern. Auf den darüber hinausgehenden Flächenanteil fällt reguläre Erbschaftsteuer an.
Wer das Familienheim innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, dauerhaft vermietet oder nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzt, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Ausnahmen gelten bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit oder Tod; in diesen Fällen kann das Finanzamt die Erbschaftsteuer nachträglich festsetzen. Für Erben in Bremen, die über einen Einzug in das geerbte Objekt nachdenken, sollte diese langfristige Bindung von Beginn an eingeplant werden.
Mit dem Erbfall gehen alle laufenden Pflichten auf die Erben über, darunter die Grundsteuer. In der Stadtgemeinde Bremen beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen Bremen, Grundsteuerreform 2025, abgerufen 2026-09-30). Da die Reform 2025 die Bemessungsgrundlagen vollständig neu berechnet hat, lohnt sich eine sorgfältige Prüfung des aktuellen Grundsteuerbescheids; bei fehlerhaften Angaben ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einzulegen (§ 347 AO, § 355 Abs. 1 AO).
Parallel dazu verpflichtet § 30 ErbStG jeden Erben, den Erbfall innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen – unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt. Weitere frühe Schritte sind die Beantragung des Erbscheins sowie die Umschreibung im Grundbuch, die bei Erbschaft innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist.
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht eine Erbengemeinschaft im Sinne des § 2032 BGB. Jeder Miterbe erhält seinen persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG separat, was die Gesamtsteuerbelastung erheblich reduzieren kann, wenn mehrere Erbberechtigte mit hohen Freibeträgen beteiligt sind. Gleichzeitig müssen alle Miterben bei wesentlichen Entscheidungen – Vermietung, Sanierung, Verkauf – gemeinschaftlich handeln.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Im äußersten Fall droht eine Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), bei der der erzielte Erlös häufig unterhalb des Marktwerts liegt. Eine außergerichtliche Einigung auf Basis einer unabhängigen Bewertung und einer gemeinsamen Strategie ist für alle Beteiligten in aller Regel die wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft in Bremen befinden und klären möchten, welche Schritte realistisch sind, nehmen Sie Kontakt auf.
Nicht zwingend. Das Finanzamt setzt Zahlungsfristen. Kann die Steuer nachweislich nur durch einen Verkauf beglichen werden und ist dieser innerhalb der regulären Frist unzumutbar, besteht unter Umständen die Möglichkeit einer Stundung. Ob das im konkreten Fall in Betracht kommt, sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.
Nach § 23 EStG unterliegen private Grundstücksverkäufe der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Bei ererbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum oder selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer in der Regel. Eine verbindliche Einschätzung für den Einzelfall liefert ein Steuerberater.
Erben treten unmittelbar in bestehende Mietverhältnisse ein; Mietverträge laufen weiter, und die Kündigungsschutzvorschriften des BGB gelten uneingeschränkt. Das Erbschaftsteuergesetz sieht für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke einen Bewertungsabschlag vor, der den Bedarfswert und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage mindert. Die laufenden Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Für eine vollständige steuerliche Einschätzung empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Titelbild: Foto von Sebastian Herrmann auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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